Hausverwaltungen im Fokus: wodurch zeichnet sich eine gute Hausverwaltung aus?

Hausverwaltungen kümmern sich neben der kaufmännischen und technischen Verwaltung eines Gebäudes um die Vertretung der Interessen der Bewohner. Diese Interessen fallen jedoch oft sehr konträr aus und daher ist eine wesentliche Aufgabe der Hausverwaltung, diese Interessen der Hauseigentümer unter einen Hut zu bringen. Hausverwalter erkennen im besten Fall Probleme schon bevor sie entstehen. Der Tätigkeitsbereich einer Immobilienverwaltung ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gesetzlich geregelt. Die wichtigsten Zuständigkeiten können folgendermaßen grob zusammengefasst werden:

Bei Eigentumswohnungen:

• Instandhaltung und Sanierung des Gebäudes und der Außenanlagen
• Kalkulation und Abrechnung von Betriebs- und Energiekosten
• Informationspflicht und Einsehbarkeit über Maßnahmen und deren Kosten
• Organisation von Eigentümerversammlungen

Bei Mietwohnungen:

• Mietvertragliche und kaufmännische Aufgaben
• Korrespondenz mit Eigentümer/n des Gebäudes
• Instandhaltungs- und Sanierungsarbeiten wie bei Eigentumswohnungen

Welche Pflichten hat eine Hausverwaltung bei Wohnungseigentums-Häusern?

Laut Wohnungseigentumsgesetz muss der Hausverwalter die Interessen der Wohnungseigentümer gegenüber Dritten vertreten, so zum Beispiel Wartung und Reinigung des Gebäudes samt aller Anlagen (möglichst kosteneffizient) zu organisieren und die Eigentümer darüber informiert zu halten.

Falls Instandhaltungsmaßnahmen nötig sind, kommt es auf den jeweiligen Umfang an: Wenn diese in die sogenannte „ordentliche Verwaltung“ fallen, kann der Hausverwalter auch ohne Beschluss der Eigentümer aktiv werden. Das betrifft die ordnungsgemäße Erhaltung des bestehenden Bauzustandes, also zum Beispiel die Behebung eines Wasserschadens, das Tauschen von kaputten Bauteilen oder die Reparatur der Gegensprechanlage. Bei der „außerordentlichen Verwaltung“ handelt es sich hingegen um Änderungen (Verbesserungen) des bestehenden Bauzustandes, und nicht nur um Erhaltung/Reparatur; Maßnahmen dieser „außerordentlichen Verwaltung“ erfordern vorab eine Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer, die üblicherweise einer einfachen Mehrheit (gerechnet nach Anteilen) bedarf. Ein klassisches Beispiel hierfür wäre der im Nachhinein angebaute Lift oder die Umstellung auf eine ökologisch nachhaltigere Heizungstechnik.

Darüber hinaus muss die Hausverwaltung jedes Jahr eine ausführliche Betriebskosten- und Rücklagenabrechnung erstellen und an die Eigentümer übermitteln. Der Hausverwalter ist außerdem rechtlich dazu verpflichtet, mindestens alle zwei Jahre eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Bei dieser Versammlung werden die Eigentümer über alle wesentlichen Angelegenheiten der Liegenschaft informiert, insbesondere in welchem Zustand das Haus ist und welche künftigen Ausgaben anstehen und allfällige Entscheidungen besprochen bzw. zur Beschlussfassung gebracht. Sie bietet den Eigentümern aber auch die Gelegenheit, ihre Sorgen und Anliegen persönlich mit dem Hausverwalter zu besprechen.

Aber was macht nun eine gute Hausverwaltung aus?

Da der Hausverwalter mit dem Geld der Eigentümer wirtschaftet, ist ein vertrauensvolles Verhältnis eine Grundvoraussetzung für eine funktionierende und gute Zusammenarbeit. Dieses Vertrauen entsteht durch den persönlichen Kontakt zu fixen Objektbetreuern, aber auch zur Geschäftsführung der Hausverwaltung. Bei LIM-MANAGEMENT steht dieser persönliche Kontakt an erster Stelle, denn einer der drei Grundwerte ist „familiär“. Dieser Wert wird vom gesamten LIM-MANAGEMENT Team täglich gelebt. Ein weiterer wichtiger Faktor für ein vertrauensvolles Verhältnis ist Transparenz. Einnahmen und Ausgaben müssen genau aufgelistet werden sowie nachvollziehbar sein. Fragen zur aktuellen Höhe der Rücklagen oder zu beauftragen Firmen sollten jederzeit beantwortet werden können.

Soll man eine kleine oder eher eine große Hausverwaltung beauftragen?

Kleinere Hausverwaltungen arbeiten in der Regel persönlicher und zeichnen sich durch ihre hohe Flexibilität aus. Größere Hausverwaltungen haben oft eigene Abteilungen für Rechtsfragen, interne Techniker oder sind im Bereich der Online-Dienste bereits aktiver. Das heißt, dass Eigentümer z.B. mit einer App jederzeit einen umfangreichen Onlinezugriff auf ihre Daten haben und Schäden per Klick melden können. "Die LIM-MANAGEMENT Hausverwaltung zeichnet sich dadurch aus, dass sie eine Mischung aus den oben genannten Betriebsgrößen darstellt. Zum einen ist dem Geschäftsführer Herrn Dr. Limberg und mir der persönliche Kontakt zu unseren Kunden extrem wichtig und wir können diesen auch bewerkstelligen. Zum anderen hat LIM-MANAGEMENT durch die Zugehörigkeit zur Limberg-Gruppe sowohl Juristen, Architekten, Techniker als auch Makler direkt an der Hand. Diese Synergien können die Kunden der Hausverwaltung teilweise kostenlos nutzen und genau diese Synergien unterscheiden uns von anderen Hausverwaltungen in Wien. Auch im Bereich der Digitalisierung von Prozessen sind wir mit unserer praktischen Hausverwaltungs-App am neuesten Stand“ so der Leiter der LIM-MANAGEMENT Immobilienverwaltung Herr Mag. Natiesta.